第二部 国企风云 019章 问题公关(1)(1 / 1)

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在房地产这个行业呆了十年,王尘用一句话来形容,这十年的职业生涯,就是每天问题叠着问题,事情堆着事情,每个项目从开始到结束,都是处在不停的解决,处理问题中的。

感觉做项目,就是一个打怪的过程,从项目开始,到结束,无数的妖魔鬼怪会横在项目开发周期的路上,设计的,营销的,施工的,甲方的,乙方的,政府的,业主的。直到有一天,你一个又一个的把这些问题解决了,把前进路上的妖魔鬼怪消灭了,最终,才是项目交付的时候。

在打怪的过程中,好多战友离你而去,好多新人加入而来,铁打的营盘,流水的兵,任潮起潮落,任雨打风吹,任人员更迭,项目总归还是像一个永动的车轮一样,一如既往的往前走着,不会因为哪个人的离去而停止前进的脚步。

说完前面的日照问题,我们接着来说这个项目报批报建路上发生的第二件让人头疼的事情。

这件事,最终的解决过程及解决方法,又是让王尘大跌眼镜的,让没有几年工作经验的王尘,第一次知道了,原来处理问题的方法,并不仅仅只有合理合规这一种答案,原来钱有时候真的能解决很多事情。

日照测绘完成之后,开始了规划测绘,从事这一行业的人大概清楚,土地出让的时候,有一个容积率的要求,比方说,出让文件里容积率为2.0,用地十万平方,那么开发商就可以建造地上面积二十万方的建筑,规划测绘的目的,就是核查有没有超过二十万方。

另外,还有一个指标要求,就是建筑密度,比方说,地块要求建筑密度不超30%,意思是说,地面所有建筑物的投影面积除以这十万方的用地,不能超过30%,也就是说,你不能建造占地超过三万平米的建筑物。

那个时候的规划测绘,建筑密度这一项是查的很松的,之前从来没有人核查过,而到了王尘这个项目,却是第一次前所未有的严格,问题也就因为这个,随之发生了。

在这里,我们先讲一个单位,两个人!

一个单位,姑苏市测绘院,这是一个政府下辖的三产企业,不是政府部门,但是姑苏市所有房地产的测绘报告,都需要他们出,行业是垄断的,地位是崇高的!甚至比政府审批部门在开发商心目中的地位都要高,权利都要大!

我们知道,在残酷的经商行业中,如果一个行业被一家单位完完全全的垄断,只有他一家说的上话,那么,他就有了予取予夺的权利!就像我国芯片行业被西方掐住了脖子,也是同样的道理,人家技术垄断!

那么,如果在暴利的地产红利时代,在开发进度要求极高的地产行业,在每晚一天都要多付银行几十万利息的项目推进过程中,有这么一家足以影响你一个月甚至更久开发时间的单位,一家只能用它不能用别人的垄断单位,横亘在姑苏市所有开发商面前,大家可以想象,这家单位的权利是多大的!

而且,他们提的问题,提的要求往往都是合理合规的!

做房地产这块,有的时候,怕的就是合理合规!因为在合理合规之外,还有一个,不合情!开发商最怕的就是,合理的利用规则,又让你无处喊冤!

因为开发进度比较快,图是设计人员一笔一笔画出来的,总归会有多多少少的细节问题需要调整,而这家单位往往就会抓住这些漏洞,让你反复的修改调整,每发现一个问题,就要重新从窗口走一遍流程,流程快则三天,慢则一周!走完一遍后,又发现一个问题,那么重新再来,反反复复!那么时间就这么耽误了!从来不会说把所有问题,一次性给你提一遍,总是挤牙膏一样给你往外挤,每挤一次,就要打回从头再来一遍,挤牙膏的次数,取决于你的关系够不够硬。

如果你不想耽误时间,你需要怎么做,大家都心知肚明了!

公关,吃饭、喝酒、送卡!

如果一次不行,就继续公关,吃饭、喝酒、唱歌、送卡!

一家开发商这么做,姑苏市有着无数的开发商,可以想象,这个力度有多大!

需要找谁公关,那么就是我们前面提到的两个人了!

这两个人,在几年前,就已经是姑苏测绘院的一把手,二把手了。

在这里,一把手我们喊他陈主任,二把手我们喊他明主任。

直到很多年后,陈主任跟明主任依然把持着姑苏测绘院这个垄断的厉害部门。

我们来讲一下这两个在姑苏市面上,呼风唤雨,让开发商闻声色变的两个关键人物!这两个人物,也成了后来发生问题后,给王尘团队带了巨大困难,又给了巨大曙光的人物。

先说一下二把手,明主任,或者叫明副主任!

明副主任的权利有两个,一个是开发商从窗口上传图纸后,分配图纸给谁测绘的权利。因为下面的测绘人员,有的努力,有的懒散,有的要求简单,有的过于纠结,不同的人出结果的时间,是不一样的。

那么,往往关系熟悉的开发商,会在此之前给明副主任打好招呼,找谁谁谁来推进这个项目,那么,关系好的,选了比较快的测绘人员,关系不好的开发商,就只能选择比较慢的人了,所以,公关很重要,如何才能关系好呢,就又是前面说的了,吃饭、喝酒、唱歌、送卡,这些是不能少的了。

明副主任还有第二个权利,就是下面测绘人员把测绘报告出来之后,只能算是个初稿,他需要进行第一次的审查,这个权利是很大的,他可以审查出的问题来,也可以不审查出点问题来。有没有问题,给谁或者不给谁提问题,又回到前面所说的,关系是否够硬,路子是否够野,有没有常出来吃吃饭,喝喝酒,唱唱歌,送送卡!这些公关的手段,在房地产圈里,是最普通不过的了!

当然,吃饭、喝酒、送卡这些大家一听就明白,唱歌这块,有荤有素,如果是素的,估计也就没人同意跟你去唱了,这个后面我们再单独说。

说完二把手明副主任,我们再讲一下一把手陈主任。

前面我们讲过国企内暗流汹涌,派系林立。姑苏测绘院,也是如此的,因为最关键的两个人物,背后是不合的,也就是说,明副主任跟陈主任两个人,并没有表面上的那么的融洽,但是他们每天低头不见抬头见的,想想也确实是难过的。

陈主任的工作,就是有一锤定音的权利。

就是前面说的,下面测绘人员完成一份测绘报告的初稿,明副主任进行一轮的审查,审查完成后,到了陈主任这边进行二次审查,等陈主任看完没有问题后,才能正式的出报告。

那么,我们讲过,两个人私下的关系是不对付的,如果一份报告想快速无误的出来,明副主任那边没有问题了,陈主任这边也会挑一些问题;或者说,你提前找陈主任打好招呼了,没照顾到明副主任,那么在第一关,就要被咔嚓掉。

所以,做房地产,在这个环节,必须从下面底层绘图员工,到明副主任,到陈主任都要打点一遍,两遍甚至是三遍,才能顺顺利利的拿地你说要的测绘报告。

光在这里,就是让开发商头疼的,更是让路子相对不熟悉的开发商头疼的!

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